独家|北辰保利高价拿地值不值？仁寿城北新城总规划师张力详解整体规划

与张力的采访时间约在晚上10点以后，作为仁寿城北新城和文林工业园区的总规划师，采访前，他刚好在仁寿开会。采访的时间，是他生生挤出来的一个小时。

或许是多年的工作节奏使然，刚一落座的张力，免去客套的寒暄，立刻就把携带着的裹成筒的图纸铺展开来，一幅关于仁寿城区未来的规划图在我们一行人面前打开，第一印象是：绿色很多，还有水。

张力

同济大学建筑设计研究院、城市与规划设计研究中心主任

博士

国家注册规划师

仁寿城区总规划师

张力的另一个身份是——同济大学建筑设计研究院规划研究中心主任。然而，与象牙塔里的学院派完全不同，对于仁寿的市场，张力信息非常同步：就在今年，北辰以5511元/平方米的楼面价创下了区域天花板，保利以170%的溢价率与北辰做了邻居，品牌房企纷纷进驻对仁寿城北新城报以十分的热情和关注。

然而，即便关注这一区域的业内人士当中，不少人仍对北辰、保利等企业的拿地难以理解，甚至对区域的未来价值也持相当怀疑的态度。显然，张力是我们介绍仁寿、读懂仁寿未来发展最好的人选，因为他不仅是总规划师，他还是土生土长的仁寿人。

成都城市南拓  从仁寿聚焦城北新城

“我们一般把仁寿分为‘一心四区’，一心就是仁寿中心城区，四区包括北边的视高、南边的汪洋、西边的黑龙滩，东边的富加。”目前行业认知中迅速升温的仁寿市场，便指的是视高和中心城区两个区域。几个区域中，除了视高是由省规划院做设计外，其余均由张力带队完成。

这是自己一手规划而成的区域，张力对仁寿城区规划布局了然于心，拿着笔在图纸上化了几条线、几个圈，整个城区格局构成便清晰呈现。

△ 仁寿（城北新城）地理位置关系

“仁寿城区的总体格局很清楚，纵向213国道线、横向仁富路就把整个城区分为三大部分，213线以内（西）是仁寿旧城区，以外（东）是仁寿新城，叫做城北新城，南边是文林工业园区。整个仁寿城区是三位一体的总体格局。“

旧城区就是过去仁寿的主要活动范围，生活氛围成熟，但居住人口太密集，城市界面形象也不够好看；

文林工业园区是产业集中引进区域，定位的无污染电子信息产业，现在已引进上市企业信利集团400多亿的投资，占地约1700亩；

而城北新城实际就是仁寿新的核心区，开发商主要拿地范围和接下来要供应的地块基本都在这个区域，换句话说，当前行业中谈起的仁寿，指的就是仁寿城北新城。

于是，抽丝剥茧般，我们对仁寿市场逐步聚焦，从仁寿整个县城穿过仁寿中心城区，终于来到仁寿市场视高之外的另一个核心——城北新城。

首度曝光   “手掌形态下的生态城”设计思路

“我真的很想请你们实地到仁寿看一看，现在城北新城的城市面貌和规划格局都非常漂亮，从网络到民间都是一片叫好。”谈起城北新城，张力颇为自豪与欣喜，对于这个作品他打出了9.5的高分。“我们做规划的目标是‘三生融合’——生活、生态、生产，这里我可以说完全做到了生态和生活，只是生产还差了点火候，不过信利集团的进驻弥补了很多生产上的不足。”

△ 仁寿城区区位图（红色为城北新城、蓝色为文林工业园区即信利集团所在区域）

摊开桌面大小的城北新城总规设计图，可以清晰看到区域所呈现的格局面貌。

城北新城以2000亩仁寿湿地公园为核心，呈放射状向东、南、北三个方向延伸了三条巨型的生态水系廊道，将城北新城划分为规模相当的四个组团，每个组团均以低容积率的标准进行控规，再结合仁寿大道、天府仁寿大道、怀仁大道三条主干道，致使每个小街区既有绿廊河流经过，也享有主干道交通的便利性，居住舒适度相当惬意。

张力形象的补充道，“其实整个空间规划就像一个手掌，每个手指间都是一道水系绿廊，出门即见水见绿，区域内的建筑也不高，都是低密低容，整个城市界面形象显得很舒展惬意。”

△ 仁寿城北新城城市设计总平图

△ 城北新城城市功能格局

在张力的介绍中，“生态“二字是被提及最多的词汇，如今城北新城已经成为仁寿城区的主要活动区，无论是政府还是大众层面，都对其呈现的生态面貌大为满意，尤其是2000亩城市湿地公园及怀仁湖，更是当地人引以为傲的城市资源。

因为在很多人看来，2000亩湿地公园及怀仁湖的打造，正是城北新城提升区域吸引力、凝聚市场关注度的源头所在。

从农田浅丘到2000亩湿地公园

用教训换来不容突破的低密底线

实际上，如今呈现的生态、宜居并非城北新城从一开始便具有的属性。

2014年张力接手仁寿城区总规时，城北新城还是一片山地、浅丘与农田样貌，无论从哪个角度来看，似乎都谈不上现代高端、生态宜居的可能。

“当时政府就给出了生态优先的规划原则和理念。我站在现在湿地公园的位置，那时候那里还是一个小山包，我在想怎么来规划城北新城的整体生态格局。仁寿西边是山，东边是浅丘，西高东低的地形特征，西边有黑龙滩，所以按照仁寿政府的设想，一定要打造一个湿地公园。”

于是，依据仁寿自身特有的生态资源及地形特征，张力确定了规划思路，水源从黑龙滩引来，人工打造一个湿地公园，并将公园中的洼地部分依据地势特质改造为湖泊——如今的怀仁湖。

有此想法后，接下来的生态规划格局便顺利成章得多，为了做到整个城北新城生态资源的均衡性，而不仅仅是将资源倾斜聚集在怀仁湖一处。上述规划图中看到的几条巨大的生态廊道是张力在原有河流基础上，又故意设计增加了两条人工的，通过人工和自然的结合使生态资源更加丰富和均衡。

这样的设想在最初看来其实是颇具有理想主义色彩的，因为在实际执行阶段，政府需要在工程方面投入大量的人力财力物力，更重要的是将失去城市核心区的一大片可出让土地，其背后的财政压力可想而知。

最终，规划设计依然如愿从图纸变为现实，2015年8月，占地约2000亩的仁寿湿地公园开工建设，次年5月正式开园。对此，张力毫不避讳的说，“其实我感到非常欣慰，城北新城有今天的生态样貌，政府对生态规划理念的尊重与支持起到至关重要的作用。”

△ 城北新城景观体系规划布局

实际上，张力都没有料到，政府的生态规划理念比他料想中还要深入。如果不是张力亲口介绍，外人恐怕无法得知城北新城的整体控规还做了一次非常大的调整。

“在我们接手前，城北新城规划建设是经历过一小部分的实操，当时的理念是快速回收成本，批出的土地容积率基本都是3.0以上，导致建造出来的房子就是钢筋混泥土的森林，各方面的反馈都非常不好，被认为是一大败笔。

在前车之鉴下，政府要求土地必须全部降容，我们开始以为按照递减的方式从3.0降到2.5再到2.0就足够了，没想到政府要求直接从3.0降至2.0，怀仁湖周边的容积率全部都在1.5以下，甚至有容积率1.2以下的地块。北辰拿的那块地就是1.5的容积率，而且限高在24米，这种地块指标势必用来做私密性极高的高端产品。” 

如今，城北新城的规划现在主要是根据具体项目需求的动态微调，“但生态绿线的底线从来没有被突破，没有任何人敢说把绿带改成住宅来开发。”张力笃定的说。

△城北新城城市设计鸟瞰图

整体生态原则与格局的确定，已经为城北新城的高端宜居调性奠定了相当好的本底基础。接下来的生活配套设施、交通道路、公共服务场所的规划便顺畅得多，同样按照每个组团均衡发展的原则，将医疗、教育、娱乐等日常配套进行点式布局。此外，仁寿城区的大型公共服务设施也在城北新城有所规划，目前已确定了体育馆、博物馆、会议中心、文化中心等“两馆三中心”的位置布局，进一步丰富城区的精神文化内容，而不仅仅是做县城基本生活配套而已。

也许是生于仁寿长于仁寿的缘故，张力在做总体规划时还注入了不少文化与乡愁的情愫。典型案例是，张力执意将湿地公园中的湖泊取名为怀仁湖，有人建议这名字似乎太过本土化不够上档次，但在张力看来，这点举动就能让仁寿的地域历史文化得以保存。

“文化都是潜移默化，如果我不取名怀仁湖，也许怀仁这两个字就会逐渐消失，后辈根本不知道原来仁寿还叫过怀仁。”

在城北新城的主干道，张力也选择以仁寿的曾用名命名，次级干道则用仁寿下属的乡镇名称来命名，如汪洋路、富加路，张力认为这是一种帮助仁寿记住乡愁的方式，“来自汪洋的人，来城北新城就在汪洋路置业，会有一种乡情归属感。“

“小一号的兴隆湖”

仁寿新城或成大成都下一个高端居住板块？

至此，我们对城北新城有了较为清晰的认知与把握，交通优化、生态规划、自然资源、低容控规、配套完善，多方面原因都成为开发商选择城北新城的充足理由，虽然因为打造2000亩城市湿地公园，大面积的土地无法出让，但却让周边乃至整个区域的土地价值都有了升值的能力与资本。

目前，怀仁湖临湖区域的土地成交价最高已升至5511元/平方米，由北辰创造，这也是仁寿的楼面价天花板，而临湖在售单价也有高达2万元/平方米的项目。尽管北辰和保利地块的楼面价都已经跟区域房价相差无几，但从位置上看，他们都占据了临湖的极佳位置。

△ 北辰、保利地块位置示意图

其实城北新城这种人工造湖提升整体价值的开发逻辑与麓湖颇为类似，既收获城市界面形象与环境，也大大提升整体周边区域价值能力。

而从区域的规划规模上来看，城北新城似乎又很容易让人联想到兴隆湖，同样都是以湖为核心，带动周边区域开发。

 “我认为怀仁湖的生态面貌绝对是能与兴隆湖媲美的，不过在规模上还是要比兴隆湖小。另外，兴隆湖区域的发展还是以产业为主，产城一体的概念更强，而怀仁湖则更强调居住属性，居住舒适度更高。”张力如此评价怀仁湖的呈现效果。

△ 城北新城怀仁湖效果图

事实确实如此，在整体土地控规指标下整个城北新城的住宅建筑基本以低密洋房、小高层为主，湿地公园沿湖区域更是高端的低密别墅产品，低密改善居住属性尤其突出。北辰、川发展以及刚拿地的保利均已在此落子。尽管只是一个县级城市新城区，但在规划格局、生态资源、地块指标的共同作用下，整个区域的居住调性与品质感却相当高。

基于这些了解，也难怪有如此多的品牌开发商开始瞄准城北新城土地市场，更何况还有仁寿与天府新区的区位优势，在213国道线、成自泸、仁沐新、遂资眉几条高速公路的交通优化下，两地间的车行距离由之前的2小时大幅缩短至40分钟，这个时间在城市圈层逐步扩大的背景下，完全属于可接受范围。“甚至有人在仁寿上班，下班后约朋友在成都吃晚饭。天府大道完全贯通后，这个时间距离还会减少。”

△ 仁寿城区与天府新区直管区、视高及周边经济区位置关系图

眼下已经有好几家品牌房企正在接洽城北新城相关土地资源，有消息称恒大、碧桂园、新城控股、朗基等企业也有所意图，也许业内同行们的动作需要再加快些。张力感叹道，“不论从拿地资金实力还是开发能力上，本地小开发商已经失去了拿地的门槛。而且现在城北新城可供出让的成片地块并不多了，更加大了拿地竞争度。” 

近期有媒体爆出仁寿仍有5000亩的供地计划，但那是未来5年的总量，实际上据老全所知有不少地块已在洽谈中。不过张力透露，对于未来，仁寿还有更加长远的规划，届时整个城市规模会有一定程度的扩大，预留的拓展用地可能会被重新规划。

机会还是有的，只是看谁率先把握。

△ 图中远景预留发展区或将成为仁寿城区的下一波机会

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